北京新规！7层及以上住宅可做“悬浮社区”

北京市出台新规，允许七层及以上的住宅建设“悬浮社区”。这类设计将小区整体抬高数米，形成立体分层结构，实现人车分流，并配备丰富公共设施和停车位，同时提升景观效果。

近年来，全国多个城市已推出抬板式住宅，北京近期也在土地出让中成交了多个可进行此类设计的新建地块。昨天，市规自委发布《关于本市住宅公共空间品质提升的意见（试行）》，对提升住宅公共空间品质的抬板设计提出了系统性要求。

根据《意见》，地形高差、滨水沿线或位于轨道“微中心”的三类居住用地将优先采用抬板设计，七层及以上的住宅建筑可进行此设计。抬板高度原则上不超过8米，板下部分不计入容积率和地上建筑规模，若设置非经营性公共设施，产权归全体业主所有。

专家解释，抬板式住宅尚无统一国家标准，通常指通过底层架空抬高建筑主体，以台板平面层作为住宅建筑室外地平公共活动空间的住宅形式。通俗而言，这与局部架空不同，抬板设计将整个小区转化为一个巨大架空平台，住宅和园林建在平台上，板下设置停车、公共服务设施等，因此常被称为“悬浮社区”或“超级底盘社区”。需要说明的是，开发商宣传的“第五代住宅”并无官方定义，抬板式社区是否属于此类尚无定论。

抬板式住宅必须是新建项目。北京此前已有六个新供应地块进行或计划进行此类设计，包括华润万泉寺项目、保利太平桥项目、国贸丰台桥南项目、丰台岳各庄DC-L02地块、昌平建发东小口地块和昌平小沙河地块。今后供应的新地块中，地形高差、滨水沿线或位于轨道“微中心”的三类地块可优先开展抬板设计。原因在于：地形高差地块可通过抬板将劣势转化为设计优势；滨水沿线用地能增加亲水场景，共享城绿蓝一体化空间；轨道站点周边用地可充分利用地铁上盖设计，实现人车流彻底分离，地上地下空间便利互通。此外，项目需满足七层及以上的硬性要求，这基于多层与高层建筑的界定标准，考虑到高层社区人口多、公共配套需求大，适合立体复合布局，而低密度小区则无需架空。

《意见》明确，抬板设计的住宅建筑高度以板下室外地坪正负零为起点计算，建筑层数从室外地坪以上空间开始，住宅层数从抬板平台以上开始，即建筑限高包含抬板高度。抬板高度（含板上覆土）原则上不超过8米，此标准既满足公共设施使用需求，又避免小区无限抬高。板下空间可设置公共活动空间（如下沉花园、会所、运动休闲空间）、停车位及公共设备空间等。立足人民性和公共性，非经营性公共服务设施、市政设施及仅供居民使用的休闲文体空间，不缴纳土地出让金，产权归全体业主所有，不进行分割登记或分摊销售。同时，可根据需求设置商业服务业等经营性空间，缴纳土地出让金并确权登记，适度植入便民商业业态。需注意，抬板设计不排除地下部分，具体视小区情况而定。

抬板设计能提升居住品质：首先，社区公共空间更大，配套更齐全，便民商业、文化休闲、健身运动、养老服务、停车等功能与住宅垂直混合，居民下楼即可享受。其次，抬板空间可设计成阳光车库、立体花园等，实现彻底人车分流，优化景观效果。《意见》鼓励构建立体景观体系，结合下沉庭院、屋顶绿化、垂直绿化等方式，塑造花园底盘，实现推窗见绿、下楼入园的宜居体验。此外，架空平台以下的地上建筑空间不计入容积率和规划条件中的地上建筑规模，专家指出，这避免了分摊到住户身上，反而可能因公共空间移至板下架空层而减少公摊面积。

关于进出小区：驾车业主可直接驶入板下停车位，步行居民则因小区整体抬升需适应变化。《意见》要求抬板式小区衔接城市慢行网络，社区入口大门可不计入项目容积率。鼓励利用风雨连廊与城市公共空间连通，与入口会客厅、公共服务用房及外部公共空间、轨道站点、公交站点、公园绿地等实现连通的项目，风雨连廊不计入容积率。这有助于提升绿色出行连通性，打造全天候、全季节舒适步行环境，创造“不湿鞋”的归家动线，保障晴雨天气顺畅通行。如需了解更多信息，可访问爱游戏网址获取详情。本文来自微信公众号“京房字”，作者：京房字，36氪经授权发布。